海外資產配置為何很多人首選REITs?

2018-10-31 15:23:03 admin 20

  在經濟全球化的背景下,資產全球化配置已成大勢所趨,投資者進行海外資產配置的首要目的之一就是實現資產的保值和增值,即在風險最小化的基礎上,獲得一個抗通貨膨脹率且較為穩定的收益。

  海外資產配置可投資的產品種類那么多,哪種產品最能表現出在風險最小化的基礎上獲得抗通貨膨脹且較為穩定的收益的特性呢?

  房地產信托投資基金(REITs)就是個不錯的選擇,為什么這么說呢?

  查理芒格曾說過“比起機構投資者,REITs更適合個人投資者,因為REITs的商業模式簡單,估值方便。”

  對于普通投資者而言,REITs商業模式簡單、估值方法簡單、管理也非常簡單,可謂是間接參與美國房地產市場投資的一個上佳選擇。

  REITs的商業模式:包租公(收租的)

  REITs(Real Estate Investment Trusts)是房地產投資信托基金。其實際上是一種證券化的產業投資基金,通過發行收益憑證的方式,集合投資者資金,由專門機構經營管理,通過多元化的投資,選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合,在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東,從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

  這個商業模式就跟買房子出租和售出是一個道理。只不過在美國,這個買房子的人變成了一個基金公司。另外,REITs還有一個巨大的優勢,就是美國要求REITs把應稅收入的90%分配給投資者。

  REITs的估值方法有兩種:

  1.Price/FFO 和Price/AFFO

  在REITs行業里,能代表REITs公司盈利能力的是FFO和AFFO,即Fund from operation,和Adjusted Fund from Operation,可以理解成REITs行業里的經營性現金流。

  FFO=NI(凈利潤)+Depreciation(折舊)+Amortization(攤銷)

  為什么要加上折舊和攤銷呢?因為對REITs來講,折舊僅僅只是會計上的記賬方法,大多數商業地產的價值并沒有折舊下去,反而升值了。另外跟絕大多數企業不同,REITs收到的租金基本上就是現金。因此FFO更能代表一個企業的經營性利潤。

  在REITs的估值里,另一個常用的方法是AFFO,也就是把FFO進行了會計賬面上的調整。 最常見的調整是在FFO的基礎上減去這個公司的資本開支。因此,在REITs里,AFFO就像企業的自由現金流。于是乎,當你要估值一個REITs時,最重要的指標就成了P/FFO和P/AFFO。

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  2.Net Asset Value(凈資產價格)

  在絕大多數情況下,計算一個公司的清算價值非常難。但是在REITs里,這個問題變得相對簡單很多。因為REITs手里的資產是商業地產。而商業地產在市場中交易是很活躍的。因此有所謂的“參考”數據可以使用。在美國,計算一個商業地產值多少錢,主要由兩部分組成:Cap rate(資本化率)和Net Operating Income (凈運營收入)

  一個商業地產的價值=凈運營收入/資本化率=NOI/Cap rate。

  凈運營收入=房租帶來的營收-房屋的維護費用、管理費、財產稅、保險等運營費用。

  Cap rate(資本化率)你可以很簡單的通過對比法獲得這個數字,即利用谷歌定位到你要估值的商業地產,然后找到你要估值的商業地產附近最新出售的地產的價格和NOI(很多網站上都有這些數字),然后用NOI除以這個地產的出售價格得到這個地產的隱含Cap Rate(資本化率)。

  REITs管理非常簡單

  相比于直接投資房產,REITs的管理方式簡單的多,它為投資者省去了他們自己要打理房產,尋找租客或接房者,計算投資回報率,繳納房產稅、物業費、管理費以及租金收入稅、資本利得稅等等的成本、支出、精力和煩惱,直接每年給投資者產生穩健收益(平均年收益:美國約10-12%,歐洲約9.2%,亞洲約7.6%,且美國REITs分紅比例高),既省心又省力。

  結語

  REITs是一個商業模式非常簡單,估值也非常簡單的行業,基于此,對于有海外資產配置需求的投資者而言,REITs是一個非常不錯的選擇。

  匯運資本正推出的美國物流不動產基金項目,自上市以來就受到了市場良好反響和大眾廣泛認可。我們以投資人的需求為出發點,捕捉海外多元投資機遇,為更多高凈值人士提供量身定制的海外多元化資產配置方案。

 


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